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As relações entre a Súmula 543 e o panorama vigente do mercado imobiliário brasileiro foram discutidas nesta quarta-feira (23) pelo presidente do Superior Tribunal de Justiça (STJ) e do Conselho da Justiça Federal (CJF), ministro Humberto Martins, e pelos ministros Luis Felipe Salomão, Paulo de Tarso Sanseverino e Villas Bôas Cueva no seminário virtual Poder Judiciário e o Mercado Imobiliário: Um diálogo necessário sobre a Súmula 543, do STJ.
Com o apoio do tribunal, o evento foi promovido pelo Instituto Nêmesis de Estudos Avançados em Direito e a Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário (Ademi-RJ). Além dos ministros do STJ, houve a presença de especialistas e da secretária nacional do consumidor, Juliana Domingues.
Em seu discurso, o ministro Humberto Martins defendeu o diálogo entre o Judiciário, as incorporadoras e os órgãos de defesa do consumidor com o objetivo de promover a segurança jurídica no mercado imobiliário. Ele entende que transformações por que o mercado imobiliário vem passando nos últimos seis anos se acentuaram com a pandemia, que trouxe reflexos no cumprimento das obrigações, cenário que deve ser enfrentado por muitos anos ainda.
“Sabemos que a judicialização de conflitos no setor imobiliário costuma se prorrogar no tempo, com efeitos não apenas para os contratantes, como também para a economia, a sociedade e os tribunais”, avaliou o presidente da corte superior.
A secretária nacional do consumidor, Juliana Domingues, ressaltou que, em meio aos impactos econômicos da pandemia, o governo federal vem ampliando o estímulo à conciliação entre clientes e incorporadoras por meio da plataforma consumidor.gov. “Temos uma alternativa mais simples e rápida do que o conflito judicial, com um tempo médio de resolução de demanda de oito dias”, disse.
Presente na abertura, o presidente da Ademi-RJ, Claudio Hermolin, classificou como “alarmante” o nível de distratos no atual cenário pandêmico, o que, na sua avaliação, vem dificultando a retomada econômica do Brasil. Segundo o dirigente, em 2021, 387 empresas do setor imobiliário no país decretaram falência, e outras 371 pediram recuperação judicial.
Aplicação da Súmula 543
Os dois painéis do evento abordaram a evolução jurisprudencial da questão jurídica dos distratos antes e depois da Súmula 543 e a necessidade de discutir a matéria sob a perspectiva da análise econômica do direito.
Em sua exposição, o ministro Villas Bôas Cueva revelou que vem ocorrendo a interpretação incorreta da Súmula 543 pelos tribunais de Justiça, contribuindo para o desenvolvimento de um quadro econômico “catastrófico” no mercado imobiliário. Para Cueva, é preciso rever o enunciado sumular a fim de esclarecer a distinção no âmbito da figura do adquirente entre o comprador e o investidor, além de definir quais são as hipóteses efetivas do distrato.
“Um número excessivo de demandas de devolução imediata de valores integrais pelos incorporadores ameaça a própria higidez do empreendimento e, muitas vezes, faz com que os adquirentes se vejam na situação de lidar com incorporadores em recuperação judicial e tenham que assumir, eles próprios, a finalização do empreendimento”, explicou.
A aplicação da Súmula 543 pautou, também, as considerações do ministro Paulo de Tarso Sanseverino. Ele discorreu a respeito do alcance do entendimento do STJ após a edição da nova Lei do Distrato (Lei 13.789/2018). De acordo com o ministro, a Segunda Seção resolveu a controvérsia com base nas regras de direito intertemporal, tal qual julgado no Recurso Especial 1.723.519.
“Atualmente, a jurisprudência do STJ compreende que, em relação aos contratos anteriores à Lei 13.789/2018, segue vigendo o entendimento consolidado por meio da Súmula 543. Naturalmente, a nova lei será aplicada às demandas que chegarem após a sua implementação”, observou Sanseverino.
O ministro Luis Felipe Salomão ressaltou o papel do mercado imobiliário na recuperação da economia brasileira, o caráter da habitação enquanto direito fundamental e a importância da busca do equilíbrio nos conflitos de interesse entre as empresas do setor e os consumidores. Ele também chamou a atenção para o protagonismo do STJ, que atua como “grande regulador” do mercado privado.
“Temos uma atuação relevante em diversas frentes envolvendo atores que são, hoje, pesos-pesados da economia. Nesse campo, são poucos os temas de natureza constitucional, de modo que o STJ acaba funcionando como a última instância em matéria civil” , destacou o ministro.
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